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对方合同违约,竟然“恶人先告状”把我起诉到法院!

肖业威合同法规

2021-01-07 17:14
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卖点介绍:2021年1月1日《民法典》正式实施,本文涉及《民法典》中十分重要的部分——合同编。本文以最高人民法院指导案例改编,分析讲解关于违约方的解除权,以及合同解除后对守约方的救济途径。

2021年1月1日,《中华人民共和国民法典》将正式实施,同时9部民事法律被废止。民法典是新中国成立以来第一部法典形式的法律,其各编分别为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任及附则,共1260条。民法典规定体现在中国人民生活的各个阶段,涵盖社会生活中的各个方面,是一部体例科学、结构严谨、规范合理、内容完整并协调一致的法典,是一部能够符合新时代中国特色社会主义发展要求的法典。

如题所述,对方违约了,竟然“恶人先告状”把我起诉到了法院,为什么呢?这涉及的是民法典中很重要的部分—合同编。

案例:

甲公司将其开发的大型商业广场的商铺出售给了一百多户业主,乙是购买商铺的其中一位业主。甲已按照合同约定支付商铺全部价款,甲公司也按照合同约定将商铺交付乙使用,乙花费数十万对该商铺进行装修,并开始经营,但是由于种种原因,甲乙未办理产权过户手续。由于在经营过程中甲公司自营部分物业两度停业,对整个商业广场造成了严重影响,使购买了商铺的业主无法在该广场内正常经营,部分业主集体上访,要求退房退款。甲公司为了盘活商场经营,拟对该广场的经营面积重新规划布局,包括各业主已购买的部分均纳入调整范围。为此甲公司需要与购买了商铺的业主解除商铺买卖合同,重新施工对该广场进行调整。

由于该广场无法正常经营大部分业主都同意解除合同、退还商铺,及时止损。但是乙却坚持不同意解除合同,因此甲公司无法施工,数万平方米的商业广场闲置于此。无奈之下甲公司以情势变更为由向法院提起诉讼,请求解除与乙的商铺买卖合同。

乙答辩称:不同意甲公司的诉讼请求,认为该商铺买卖合同合法有效,对双方具有法律约束力。乙已按照合同约定支付全部价款,甲公司也交付了商铺。甲公司经营不善,不能成为甲公司不履行合同的理由。

法院判决:支持原告诉讼请求,判令解除甲公司与乙签订的商铺买卖合同。

案例评析:本案例改编自最高人民法院公报案例,该案例当时是依据《合同法》作出的裁决。合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议,依法成立的合同,受法律保护。根据《合同法》第壹佰零七条规定,一般情况下,一方违约,另一方要求继续履行合同,法院会予以支持。因为这中情况下继续履行比采取补救措施、赔偿损失等方式更有利于合同目的的实现。但是,当继续履行也不利于实现合同目的时,法院应当不予支持继续履行。

根据《合同法》第110条:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:......(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”结合本案,甲公司因为乙的几十平方米的商铺,其数万平方米的商业广场无法施工整改,使得甲公司为此每日支出各种庞大费用。虽然乙在该合同中未有违约情形,但是如果该合同继续履行,不但甲公司继续履行该合同“履行费用过高”,而乙在失去经营环境的广场,其合同目的也无法达到,反而会造成合同僵局,双方的损失都在不断扩大。所以法院判决合同解除更符合经济合理性的考量,能够避免社会资源的浪费。

关于违约方主张不继续履行的情形,在《民法典》第五百八十条的规定中有四种,上述的案例的“履行费用过高”属于该条第二款的情形,另外还有法律上或者事实上不能履行的、不适于强制履行的、债权人未在合理期限内请求履行的情形,这与《合同法》规定一致,在《民法典》中进一步明确了当事人可以请求人民法院或者仲裁机构终止权利义务。当然,该条四种情形的前提是非金钱债务,什么是非金钱债务呢?指的是以给付一定数额的金钱为标的的债务以外的债务,非金钱债务不同于金钱债务,其标的往往更具特定性和不可替代性,所以非金钱债务的履行更加注重实际履行原则。

1、什么情况下属于法律上或者事实上不能履行的?

a. 法律上不能履行的,一般指的是在法律意义上已被他人合法取得所有权,比如“一房多卖”的情况下,其中一个买家已合法取得房屋所有权,另一个买家无法要求出卖人继续履行交付房屋的义务,只能要求出卖人承担违约责任。

b. 事实上不能履行的,一般指的是特定物的买卖合同中,约定出卖的物品灭失、毁损,比如一个古董花瓶已经摔碎了,出卖人无法交付一个一模一样完整的古董花瓶,所以这个合同实质意义上是无法履行。当然,如果买方愿意买碎花瓶,也是可以履行的(这是特殊情况)。

2、什么情况下属于不适于强制履行的?

不适于强制履行的合同,主要是指合同义务必须由特定的人亲自履行的情况,比如演艺合同,因为强制履行是要对义务人的人身强制,这在法治社会的今天是无法实现的,同上,权利人只能转化为主张金钱形式的赔偿了。

3、什么情况下属于债权人未在合理期限内请求履行的?

这种情况下,合同约定的义务需要债务人特定的准备,如果履行期限届满,而且债权人没有在合理期限内要求债务人继续履行,债务人可能会推定债权人不再坚持继续履行。比如说口头达成房屋租赁,承租方预付部分房租后多年未入住,那出租方就会认为承租方是不准备继续履行合同了。至于“合理期限”具体是多久,法律暂无明确规定,需根据具体的情况综合考虑。

除了《合同法》、《民法典》,在《全国法院民商事审判工作会议纪要》(简称“九民纪要”)中也赋予了违约方起诉解除合同权利。《九民纪要》第48条详细规定法院支持违约方解除合同,需要达到三个条件:

(1)违约方不存在恶意违约的情形;

(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;

(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。

所以并不是所有违约方都可以向法院请求解除合同,其实总结上述三个条件归根结底就是“善良”两个字,国家要维护社会交易秩序,除了在法律规定之外,还在法律原则中要求交易双方诚实守信,在法律适用中引导民众做人要善良,这样才能促进经济社会朝着健康、良好的方向发展。

延续上述案例,违约方甲公司可以请求解除合同,那合同解除后,乙的损失谁来承担?怎么承担呢?

合同解除后,不代表违约方不需要承担责任,《民法典》中明确规定,依据第五百八十条解除的合同,不影响承担违约责任。根据《民法典》五百八十四、五百八十五条,合同解除后,违约方需承担所造成的对方损失,损失赔偿范围包括违约造成的全部损失,其中包含合同履行后可获得的利益。也可以依据合同中所约定违约金主张,约定的违约金如果高于或者低于实际损失,可以请求法院仲裁机构适当调整。

根据上述案例,在合同解除后,乙可以要求甲公司承担赔偿责任,具体可以主张返还房款,赔偿商铺升值差价,赔偿装修损失等。关于房款的证据可依据其支付凭证,装修损失可以以装修合同、支付凭证主张。注意,装修损失主要是指门、窗、水、电等无法移动的装修,还有移动后无法使用或者价值严重贬损的添附物,并不是所有的电器、设备等主张法院都会支持。另外,如果在甲公司已经尽到了通知义务,乙不管不顾,继续对其商铺进行大规模装修,可能会被认定为扩大损失,该部分损失法院极有可能是不会支持的。至于商铺价值需委托司法鉴定,对其升值部分具体数值予以确定。

如果甲公司与乙签订的商铺买卖合同中约定了违约金,乙也可以直接主张甲公司赔偿违约金,但是如果约定的违约金过分高于其损失,人民法院或者仲裁机构会酌情适当降低。如果违约金不足以弥补乙的损失,乙可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。

在民事纠纷中,民事主体均享有诉权,但是不是所有起诉都一定会被法院支持。作为原告不一定是有理的一方,被起诉了也不一定是承担责任的一方。在诉讼中,被告如果认为自己是有理的,还可以向法院提起反诉,在反诉中就可以反客为主作为原告,提出自己的主张。所以被起诉到法院并不可怕,要积极应诉,寻求专业人士的帮助,做好应诉的准备,搜集对自己有利的法律依据和事实证据,就不怕“恶人先告状”了。

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