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“退款”还是“要房”?关于房产纠纷诉讼策略的分析与建议

刘利娟合同法规

2020-03-08 18:47
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卖点介绍:开发商逾期交房,依据购房合同约定,买房人有权解除合同,退还房款,并要求支付利息与违约金,在此情况下,律师为什么还建议买房人不要解除合同,而是要诉请继续履行合同。 “退款”还是“要房”?律师帮您解读。

一、基本案情

最近,接待了一个客户。她2019年在上海周边买了一个价值300多万的居住用房,但是不为了自住,是为了投资。房款已经全部付清。按购房合同约定,年底就该交房了,交房后180天内办理产证,到现在2个多月过去了,已网签备案,未交房,未办产证。客户打算起诉开发商让开发商退房款,所以找法律顾问咨询。

二、案情分析

法律顾问审阅了客户与开发商签署的购房合同,及客户与销售代理公司签署的综合服务合同,发现客户以房款名义付给开发商的是231万,以综合服务费支付给销售代理公司的是69万。根据购房合同约定,未按照约定时间交房的时间超过30天的,买受人有权要求出卖人支付违约金,未按照约定时间交房的时间超过60天的,买受人有权要求解除合同,并要求支付利息与违约金。

按照客户要去的退房款的要求,法律顾问建议发出解除通知书,解除购房合同并要求退还购房款,但其中69万的综合服务费,据客户讲,是为了少缴税,故意做低房价,以综合服务费的名义支付给开发商的销售代理公司。这部分费用在购房合同解除后,以综合服务合同约定,是否能退还,待定。因为综合服务合同对因为出卖人违约解除合同后是否退还综合服务费并没有做出任何约定。

在法律顾问对开发商的资信状况进行审查后,发现该开发商已经被列入失信被执行人名单,其法定代表人也是失信被执行人,且被限制高消费。可见,开发商的资信有问题,可能是资不抵债,如能力履行执行判决,也可能是又能力履行但拒不履行。经过进一步查明,开发商的两处房产已经被查封,可能是债权人为保全职务清偿,申请的财产保全,也可能在法院经债权人申请,正在拍卖中的房产。

鉴于以上调查,法律顾问建议客户改变权利救济策略,由“退钱”变更为“要房”。理由是,如果诉请解除合同,返还房款,支付利息、支付违约金,就算全部房款(包括已付综合服务费)的退还诉请得到的法院的支持,获得了胜诉判决,但鉴于开发商已经被列入失信被执行人了,现金流出现问题,在此情况下,购房人的胜诉判决很难得到执行,导致购房人最终拿不到开发商退还的房款。如果是这样的结果,那么这时,购房合同也解除了,无法再要房,开发商又不履行法院判决,那么房屋买受人就可能房财两空。又考虑到,购房人说当初在哪里投资买房,就是因为知道有一家上海的大型制造业企业要搬过去,房子果然也如购房人当初预料的一样,在稳步升值。故,从有利于购房人的角度,我们建议客户“要房”。

 三、诉讼策略选择  

从诉讼的角度,“退钱”与“要房”的诉讼策略是完全不同的。退钱主要是诉请解除购房合同,返还已付全部购房款,依约支付利息与违约金。

要房主要是诉请继续履行合同,尽快交房与办理过户,依约支付逾期违约金。为了规避客户已经选好的房子不会被开发商拿去抵债,建议客户在诉讼同时申请财产保全。另外,法院是否会支持继续履行合同,要看被告人是否有继续履行合同的现实可能,比如该小区的大产证是否已经办理好了?要申请保全的房子是否已被查封?是否能抢到首封?另外,考虑到疫情期间,交通管制的情况下,有管辖权的法院是否接受邮寄或网上立案?诸如此类的问题,法律顾问都会逐个核查清楚。

四、过往案例分析   

关于诉请继续履行合同、支付违约金被法院支持的案例:

经过对类似过往案例的分析,在开发商资不抵债的情况下,购房人普遍选择要房、继续履行合同,并要求支付逾期交房违约金,诉请得到法院支持,详见(2017)湘0321民初131号伍天爱与湘潭县国发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书。

本院认为:一、原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》,系原、被告双方的真实意思表示,合法有效,本院予以确认;原告要求继续履行合同,要求被告按约定将原告所购房产和不动产权登记证交付给原告,符合双方的约定,不违反法律的规定,本院予以支持;二、原告要求被告按双方所签订《商品房买卖合同》的约定,因被告迟延履行商品房交付使用,自合同约定2014年4月24日交付之日起至实际交付之日止,按日万分之三标准向原告赔偿违约金,符合双方的约定,不违反法律的规定,本院予以支持;因双方合同约定2014年4月16日交付之日第二天起至实际交付之日止,被告应按原告已向被告支付购房款260161元万分之三/天的标准计算违约金给原告;本院酌情认定由被告向原告伍天爱支付逾期交房违约金(违约金计算按原告已向被告支付购房款260161元为基数,以万分之三/天的标准从2014年4月24日之日起计算至实际交房之日止);三、关于办理相关产权手续。依双方约定应由被告协助原告办理相关产权手续,因被告湘潭县国发房地产开发有限公司法定代表人谢玉林外出下落不明,无法为原告办理相关产权手续,故该手续也可由原告自行到相关部门办理。

关于诉请支付逾期交房违约金不被支持的案例:购房人要求支付逾期交房违约金未获支持的原因是开放商已经按期通知购房人交房,购房人以房屋状况不符合交房条件为由,拒绝接受房屋,经法院审查,拒绝接受房屋的理由不成立,故没有支持,详见(2019)豫01民终5274号张某某、郑州翰锋置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书。法院的理由如下:

一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》,系双方真实意思表示,合法有效,双方均应遵守合同约定。在被告已经履行了交房通知义务后,原告张某某在收到被告的交房通知书后,未按照合同约定及通知的交房日期按时履行房屋交接义务,应视为合同约定的出卖人已按期交付该商品房,原告作为××应自行承担逾期交房责任。原告辩称涉案房屋存在质量问题,不符合交房条件,因其未在交房时及时向被告进行主张,亦未及时申请对房屋质量进行鉴定,其提交的房屋现场照片日期均是自行标注,不能证明现场施工的实际日期,且照片仅能证明现场曾经施工情况,不足以证明该房屋地基基础或主体结构质量不合格,存在导致无法正常居住使用的质量问题。另有被告提交的竣工验收备案证书显示,涉案房屋在合同约定的交房日期前已经通过验收审批,符合合同约定的交房条件,原、被告双方应相互配合完成房屋交接。现原告据此要求被告承担逾期交房违约责任的证据不足,一审法院不予支持。

关于诉请购房合同无效不被支持的案例:(2018)晋0105民初4237号张肖青与山西源亿本泰房地产开发有限公司、山西金豪玉翔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书,法院的理由如下:     

本院认为,原、被告签订的《房屋认购协议》系各方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。在合同履行过程中,原告已交付房款,被告未按约向原告交付房屋。根据《房屋认购协议》第七条及第八条的约定,因出卖方原因不按期交房,逾期超过90日,买受人有权解除合同。故原告主张合同无效,理由与证据不足,本院不予以支持。

五、启发与提示  

购房人或买受人在开发商违约交房或办理产证的情况下,选择“退款”还是“要房”,要视具体情况而定,听从专业法律顾问的建议。从法律顾问的角度,按照委托人的意思“退款”,更有利于达成委托代理协议,对法律顾问而言,一笔代理费迅速到手,代理后获取胜诉判决并不难,按照法律行业的通常服务特点,申请法院强制执行,委托人是需要另外委托付费的。但从委托人利益的角度,考虑到如果诉请解除合同与退房款,即便是获得胜诉判决,如果开发商不履行或没有能力履行判决(比如已经有失信记录了,或资不抵债或资金链断裂),申请强制执行存在较大的执行不到位的风险,那么珍惜自己从业口碑的法律顾问就一定会建议委托人变更诉请。在这一点的沟通上,购房人一时很难理解,因为对于购房人而言,比较着急,只想赶快拿到钱,好落袋为安,可以理解。但既然您打算请法律顾问或已经委托了法律顾问,那么就是自己不确定该怎么处理,需要法律顾问帮忙提供专业意见。基于这样的初衷,在您选择维权策略时,不清楚的地方可以与法律顾问沟通,但一定要相信您选择的法律顾问,不然沟通的时间成本会很高,从而,可能错过对您权利救济的最好时机。

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