陈超-我顾问线上法律顾问

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陈超―房地产法规

从专业角度，告诉您怎么做

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硕士研究生，一级建造师，造价工程师，高级工程师。

对一般家庭而言，购房是一件大事。但因商品房知识了解不多，很容易造成购房后发生诸多遗憾。更有甚者，个别地产商虚假、欺诈宣传，导致购房人缴纳购房款后，才发现上当受骗。从而给家庭造成重大的经济负担。建筑房地产业是个专业性很强的行业，就建筑寿命周期而言，其包含：土地挂牌、规划设计、工程招投标、施工建设、商品房销售以及后期的维修维护。建筑工程寿命周期的每一个阶段都很多复杂的业务，并且体现出很强的外部性。因此要做好房地产相关的咨询服务，不但要有丰富的法律知识，还要具备丰富的专业知识。

本人除法学专业外，还是一级建造师。负责过多个大型地产项目的建设和营销。洞悉规划设计、工程质量、商品房的销售等各个环节的业务管控。在多年职业实践中，每每遇到法律事务，我发现专业的法律人有时因专业的局限性，给出的咨询意见很难让我满意。出于工作需要，我开始研究相关法律，并结合专业特点，融会贯通来解决各类问题纠纷，进而多次成功的控制了地产业务运行中的各类风险。由于专业知识扎实，能够准确地把握行业立法原理，熟练的运用法律知识解决专业问题，在朋权圈里，我很快小有名气，并被称为跨行业的专业人才，但凡有朋友预购置不动产，以及购置不动产后发生纠纷，也都纷纷找我给“把把脉”。

诚然、随着社会主义法治建设的深入，全社会的法治水平得到很大的提高，但由于房地产业专业性强，法律、法规繁多且复杂，把专业技术和法律知识融合，解决复杂地产纠纷的确不易。现实中，但凡发这类不动产交易问题，仍有很多朋友被困扰，往往处于求问无门的状态。出于对法律事业的敬仰，通过进一步完善知识结构，我成为一名专业法律顾问，致力于建筑房地产业类的法律服务工作，竭诚为您排忧解难，答疑解惑。

擅长领域：

房地产法规

职业格言：

从专业角度，告诉您怎么做

职业理念：

提供跨行业的专业服务。能够做到比当事人更了解事实。进而告诉您怎么解决难题。职业过程中我所要追求的：

①前期预防。对外部法律环境定期评估，及时提醒各种可能的风险、提示经营风险、促进业务拓展；

②过程控制。主要是对法律条文进行研读梳理，开展法律培训、严格技术标准、规范管理；

③事后补救。化解相互间合作纠纷，采取利益平衡等博弈策略，针对性的选择处理方案，及时处理违规、违约事件。发生群诉事件后，发挥法律的指引作用，避免社会舆论对不利后果的放大。

职业总结：

房地产行业的法律服务有以下特点。

（一）房地产业法律服务涉及面广

一个房地产项目，一般包含前期土地摘牌、规划设计、项目融资、工程招标、工程建设、产品销售、项目验收、售后服务等诸多环节。每个环节可以细化出诸多的法律服务项目。如投入环节的原材料、成品、半成品、各种机械设备等的成千上百项采购；转换环节的现场质量、进度、成本、安全、文明的五大控制；验收环节的整改、纠偏、完善等补救。

（二）房地产项目法律时间跨度长

地产开发，一般以项目为工作包。在现有的技术条件下，无论是商业地产项目、还是普通的住宅地产项目，自项目启动时的可行性研究开始，到项目的竣工交付，总建设周期少则30个月，多则若干年。房地产业人员流动较大，人员的流动会影响信息的完整性。

（三）房地产项目法律服务外部性明显

一个地产项目，在开发建设过程中，在其生命周期的各个阶段的法律服务都表现出较强的外部性。在项目落地调研阶段对项目客观情况的法律调查，项目招投标阶段对合作方的履约能力全面考察，工程建设阶段各监管主体对项目建设和销售的监管，可以说房地产项目建设的每一个阶段都时刻体现出外部性，而为其保驾护航的法律服务，也必然体现出很强的外部性。

（四）房地产项目法律服务技术专业性强

房地产项目开发，牵涉到工程规划、工程设计、工程造价、工程技术、工程财务等的多个专业领域。每个领域的专业性都很强。要做好这些领域的法律服务，就要求对这些专业领域的法律有所了解，并能够熟练应用，这样才能提供跨行业的高水平服务。

（五）房地产项目法律服务处理的合同主体众多，彼此业务交叉，法律关系复杂

房地产公司在进行地产开发时，一般以单一的地产项目为管理单位，成立独立的项目公司负责全过程运作。企业自上而下构建集团——区域公司——城市公司——项目公司共四级矩阵式管理模式。在这种组织模式架构下，其内部相关主体就有几十个。而项目实施后，有合同关系的外部主体则更多，不算和购房户签订销售合同在内，仅工程中的参建主体一般也要有50家以上。不同的合作主体，其行为的性良莠不齐。当前，肢解发包、挂靠、转包、违法分包、分包后再分包等现象在建设工程领域较为普遍。一旦发现矛盾纠纷责任难以界定，体现出复杂的法律关系。

（六）房地产项目法律服务相关的法律、法规、技术规范多

我国的房地产开发的各项工作流程的受到法律规范分为四个层次，分别是：法律法规、行业规定、各类技术规范，以及中央、省、市调控政策等。不算法律、法规，仅房地产相关的已经明文颁布的技术规范就多达120多个。随着新材料、新工艺、新技术、智能建筑、绿色建筑的不断发展，每年都有新的技术规范不断的颁布实施。技术规范多，约束条件多样化，加大了房地产业的管理实施、运营的难度，影响了法律服务工作的良好开展

鉴于房地产业存在上述特点，因此法律服务是以准确的识别出法律风险、制定周密的风险对策，开展针对性风险管理为工作内容的。房地产业务专业性强，识别出房地产开发过程中的各种法律风险，并针对性采取措施，避免风险发生是法律服务的目的。要识别出各项法律风险，即需要有丰富的法律类知识，也需要有丰富的地产类专业知识，以及相关的实践经验。因此从事房地产法律服务，要能为不动产生命周期所有参与人提供货真价实法律服务，帮助各参与人解决法律难题，这样各个参与人才能认识到法律服务的价值所在，进而推进不动产各项活动的健康开展。